Mua Nhà Ở Mỹ: Vĩnh Viễn Hay Có Thời Hạn? Chọn Sai Là Mất Tiền!

Khi mua nhà ở Mỹ, nhiều người nghĩ rằng sở hữu bất động sản ở đây đồng nghĩa với quyền sở hữu vĩnh viễn.Nếu không tìm hiểu kỹ, bạn có thể mắc sai lầm nghiêm trọng, dẫn đến mất tiền oan hoặc khó bán lại trong tương lai. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ sự khác biệt giữa Freehold và Leasehold, từ đó đưa ra quyết định mua nhà thông minh và an toàn.

Table of Contents

1. Freehold vs. Leasehold – Sự Khác Biệt Quan Trọng

Freehold (Sở Hữu Vĩnh Viễn)

Đây là hình thức phổ biến nhất ở Mỹ, khi bạn mua nhà theo Freehold, bạn sở hữu cả đất và tài sản trên đó mãi mãi.

Bạn có quyền bán, cho thuê, thừa kế hoặc thế chấp mà không bị hạn chế thời gian.
Không phải trả tiền thuê đất hàng năm.
Toàn quyền quyết định về sửa chữa, nâng cấp (theo quy định của địa phương).
Không có nguy cơ mất nhà sau khi hợp đồng hết hạn.

Nhà đất riêng lẻ (Single-Family Home) thường được bán theo Freehold, nhưng chung cư (condo) hoặc nhà trong khu phức hợp có thể là Leasehold.

Leasehold (Sở Hữu Có Thời Hạn)

Khi mua nhà theo Leasehold, bạn không thực sự sở hữu đất, mà chỉ có quyền sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định (thường từ 30 đến 99 năm).

Sau khi hợp đồng hết hạn, quyền sở hữu sẽ trở lại tay chủ đất (trừ khi có gia hạn).
Bạn có thể bị giới hạn trong việc sửa chữa, cải tạo nhà.
Vẫn phải trả phí thuê đất hàng tháng hoặc hàng năm.
Khi muốn bán lại, nhà Leasehold khó bán hơn và thường giảm giá trị theo thời gian.

Leasehold phổ biến nhất ở đâu?

Hawaii: Nhiều khu đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tổ chức lớn, nhà Leasehold khá phổ biến.
New York: Một số chung cư (co-op) có Leasehold thay vì Freehold.
California: Một số dự án chung cư và nhà ở di động (mobile home) áp dụng Leasehold.

2. Những Rủi Ro Khi Mua Nhà Leasehold

Giá Trị Bất Động Sản Giảm Theo Thời Gian

Không giống Freehold có thể tăng giá trị theo thời gian, nhà Leasehold mất giá dần khi hợp đồng thuê đất rút ngắn.

Ví dụ: Một căn nhà Leasehold có thời hạn 99 năm có giá $500,000. Sau 50 năm, nếu không gia hạn hợp đồng, giá trị căn nhà có thể chỉ còn $250,000 hoặc thấp hơn vì ít người muốn mua tài sản sắp hết hạn.

Khó Vay Ngân Hàng Mua Nhà

Nhiều ngân hàng không cho vay hoặc áp dụng lãi suất cao hơn khi mua nhà Leasehold, đặc biệt nếu hợp đồng thuê đất còn dưới 30 năm.

Lý do? Vì nhà Leasehold không có giá trị thế chấp cao, và ngân hàng sợ mất tiền nếu hợp đồng hết hạn mà không được gia hạn.

Phí Thuê Đất Tăng Mỗi Năm

Chủ đất có quyền tăng phí thuê đất theo thời gian. Nếu bạn không tính trước, chi phí có thể trở thành gánh nặng tài chính lớn.

Ví dụ: Bạn mua một căn condo Leasehold ở Hawaii với phí thuê đất ban đầu $500/tháng, nhưng sau 10 năm, phí này tăng lên $1,500/tháng, làm giảm giá trị tài sản của bạn.

Không Được Toàn Quyền Sửa Chữa Hoặc Cho Thuê

Với Leasehold, bạn có thể phải xin phép chủ đất nếu muốn sửa chữa lớn hoặc cho thuê lại nhà. Một số chủ đất đặt ra quy định chặt chẽ, gây khó khăn cho người mua.

3. Khi Nào Mua Leasehold Là Một Lựa Chọn Tốt?

Dù có nhiều rủi ro, nhà Leasehold vẫn có thể là một lựa chọn tốt nếu:

Bạn muốn mua nhà với giá thấp hơn đáng kể so với Freehold.
Bạn không có ý định giữ nhà lâu dài (chỉ ở tạm 5-10 năm).
Bạn có thể thương lượng gia hạn hợp đồng thuê đất trước khi mua.
Bạn không cần vay ngân hàng hoặc đã có sẵn tài chính.

Ở một số thành phố lớn như New York hay San Francisco, giá một căn hộ Freehold có thể lên đến $1 triệu, nhưng một căn hộ Leasehold tương tự chỉ $600,000 – $700,000, giúp bạn tiết kiệm đáng kể.

4. Làm Sao Để Kiểm Tra Nhà Bạn Định Mua Là Freehold Hay Leasehold?

Trước khi mua nhà ở Mỹ, hãy yêu cầu luật sư hoặc môi giới bất động sản kiểm tra những yếu tố sau:

1. Xem Sổ Đỏ (Title Deed)

Nếu ghi “Fee Simple”, nghĩa là Freehold (bạn sở hữu vĩnh viễn).
Nếu ghi “Leasehold Estate”, nghĩa là Leasehold (sở hữu có thời hạn).

2. Hỏi Kỹ Về Thời Hạn Leasehold

Leasehold còn bao nhiêu năm?
Có thể gia hạn hợp đồng không? Điều kiện gia hạn thế nào?
Phí thuê đất hiện tại là bao nhiêu? Có tăng theo thời gian không?

3. Kiểm Tra Khả Năng Vay Ngân Hàng

Nếu Leasehold dưới 30 năm, ngân hàng có thể từ chối cho vay.
Nếu có thể vay, lãi suất có cao hơn không?

5. Kết Luận – Nên Chọn Freehold Hay Leasehold?

Nếu bạn muốn đầu tư lâu dài, tránh rủi ro và không lo mất giá trị tài sản, hãy chỉ mua Freehold.
Nếu bạn có ngân sách hạn chế, muốn sở hữu nhà ở khu vực đắt đỏ với giá thấp hơn, Leasehold có thể là giải pháp, nhưng bạn phải tính toán kỹ về hợp đồng thuê đất, phí hàng năm và khả năng gia hạn.

Việc chọn sai giữa Freehold và Leasehold có thể khiến bạn mất hàng trăm nghìn đô trong tương lai. Vì vậy, trước khi quyết định mua nhà, hãy tìm hiểu thật kỹ hợp đồng và hỏi ý kiến chuyên gia.

Nếu bạn đang có kế hoạch mua nhà tại Mỹ và muốn đảm bảo quyết định đúng đắn, hãy liên hệ với tôi – Joseph Bình Dương, chuyên gia bất động sản Mỹ. Tôi sẽ giúp bạn chọn đúng loại hình sở hữu và tránh những sai lầm tốn kém!

ADVANCE ESTATE REALTY

Realtor | Joseph Binh Duong

Cell | 714.262.3967 – 714.408.7777

Dre | 02040985